Ab dem 01.01.2025 wird in Baden-Württemberg die Grundsteuer gemäß dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben. Dabei wird der bisherige Einheitswert durch den sogenannten Grundsteuerwert ersetzt, der für die Berechnung der „neuen“ Grundsteuer herangezogen wird. Dieser Wert wird durch die Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Eventuelle Unterschiede zwischen den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und Ihres Grundstücks werden nicht berücksichtigt, ebenso wie etwaige Gebäude auf dem Grundstück.

Gemäß einer Öffnungsklausel in § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes haben Eigentümer die Möglichkeit, ein qualifiziertes Gutachten vorzulegen, unter der Voraussetzung, dass der „tatsächliche Wert des Grund und Bodens“ ihres Grundstücks um mehr als 30% vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert abweicht.

(Hinweis: Bodenwertgutachten für den Nachweis eines anderen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG erstellen wir nur für Grundstücke in Baden-Württemberg!)

Ihre Grundsteuer ist zu hoch?

Der Grundsteuerwert in Ihrem Grundsteuerwertbescheid ist die Grundlage für die Berechnung der „neuen“ Grundsteuer, die ab 2025 erhoben wird. Ist dieser Bescheid aus Ihrer Sicht zu hoch, können Sie anhand eines Gutachtens überprüfen lassen, ob der tatsächliche Wert niedriger liegt.

Gründe für hohe Grundsteuerwerte – Sind Sie betroffen?

Der Grundsteuerwert wird anhand der gesamten Grundstücksgröße und des Bodenrichtwerts („modifiziertes Bodenwertmodell“ Baden-Württemberg) berechnet, indem beide Werte miteinander multipliziert werden. Da immer die volle Grundstücksgröße als Berechnungsgrundlage herangezogen wird und Abweichungen zwischen den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und Ihrem Grundstück nicht berücksichtigt werden, können sich hohe Grundsteuerwerte v. a. in folgenden Fällen ergeben:

• Ihre Grundstücksfläche ist sehr groß.
• Es sind wegen abweichenden Grundstücksqualitäten (z. B. Baulandanteil und Gartenlandanteil) unterschiedliche Bodenwerte für Ihr Grundstück anzusetzen.
• Ihr Grundstück weist eine extreme Hanglage bzw. Topografie oder einen sehr ungünstigen Zuschnitt auf.
• Es bestehen individuelle Belastungen Ihres Grundstücks (z. B. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Altlasten, Baulasten, Immissionen).

Seit Mai 2024 erstellen wir auch immer häufiger sog. „qualifizierte Gutachten zum Nachweis des tatsächlichen Werts“, „Bodenwertgutachten“ oder „Gegengutachten gegen das Finanzamt“, genauer: Ein qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG. (Siehe auch MERKBLATT FÜR DEN NACHWEIS DES „TATSÄCHLICHEN WERTS DES GRUND UND BODENS“ BEI DER GRUNDSTEUER der Oberfinanzdirektion Karlsruhe).

(Hinweis: Bodenwertgutachten für den Nachweis des tatsächlichen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG erstellen wir nur für Grundstücke in Baden-Württemberg!)

Typische Fälle, wo qualifizierte Bodenwertgutachten eine höhere Abweichung von 30 % nachweisen konnten:

• Ungünstiger oder extremer Zuschnitt (schlechter Schnitt bzw. Form des Grundstücks etc.)
• Deutliche oder extreme Hanglage/Topografie
• Allgemein ungünstige Größe (sehr groß oder sehr klein im Verhältnis zur Nachbarschaft)
• Unterschiedliche Grundstücksqualitäten (Bauland, Bauerwartungsland, Gartenland, Waldfläche etc.)
• Kontaminierter Boden (Altlasten, Schwermetallbelastung etc.)
• Bodengrund massiv beeinträchtigt (Organische Böden wie Humus, Torf und Braunkohle oder verkarstungsfähiges Gestein wie z. B. Kalkstein können Hohlraumbildungen begünstigen, da diese Gesteinsformationen wasserlöslich sind).
• Wasserleitungen, Wegerechte, Gasleitungen etc.
• Unerschlossene Grundstücke, ungesicherte Zufahrt
• verschiedene Bodenrichtwertzonen
• Prüfung naturschutzrechtlicher Belange, u.a. Baumschutzsatzung
• Landschaftsschutzgebiet + Wasserschutzgebiet
• Erhaltungssatzung
• Fehleinwertung Flurstück (nicht sachgerechte Abtrennung der Bodenrichtwertzonen),
• Geruchs-/Geräuschimmissionen (z.B. Nähe zu einer stark befahrenen Straße; Geruchsbelastung durch Biogasbetrieb in der Nähe)

Tipp: Bitte prüfen Sie oder ihr Steuerberater (m/w) anhand dieser Checkliste, ob einige der oben aufgeführten Merkmale bei Ihrem Grundstück vorliegen und teilen Sie es uns bei der Vorprüfung mit.

§ 198 – Bewertungsgesetz
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

(1) Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.

(2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.

(3) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.

(Quelle: Fassung aufgrund des Gesetzes zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften (Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz) vom 16.07.2021 (BGBl. I S. 2931), in Kraft getreten am 23.07.2021)

Als öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter oder von der FH Kaiserslautern öffentlich-rechtlich zertifizierte Immobiliengutachter nach der DIN EN 45013 (Vorgänger der DIN EN ISO/IEC 17024) als Wirtschaftsingenieur für Grundstücksbewertung unterstützen wir Sie hierbei.

Unsere Leistungen umfassen:

1. Fachliche Überprüfung der 30%-Grenze
2. Erstellung eines qualifizierten Gutachtens gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG